Doradztwo Deweloperskie w Nieruchomościach: Od Koncepcji do Realizacji

Z tego artykułu dowiesz się, czym jest doradztwo deweloperskie i dlaczego jest ważne, poznasz etapy projektu deweloperskiego, filary zarządzania ryzykiem w projektach deweloperskich oraz sposoby ich finansowania.

Podstawy doradztwa deweloperskiego: Co to jest i dlaczego jest ważne?

Doradztwo deweloperskie nieruchomości jest specjalistyczną dziedziną, w której ekspert doradza firmom deweloperskim, w jaki sposób najlepiej wykorzystywać ich nieruchomości, by przynosiły one odpowiednio wysokie zyski. Rolą doradcy jest pomoc w planowaniu, projektowaniu i budowie, a także negocjowanie umów, zarządzanie zasobami i koordynacja całego zespołu pracowników.

Doradztwo deweloperskie wypracowuje strategię ukierunkowaną na zwiększenie wartości nieruchomości, niezależnie od tego, czy wchodzą w to niezagospodarowane tereny inwestycyjne, grunty przemysłowe, budynki generujące satysfakcjonujące zyski czy pustostany – wszystkie inwestycje deweloperskie mają potencjał. Niekiedy wystarczy jedynie lekka modyfikacja obiektu, jak np. jego renowacja, aby przynosił on oczekiwany przychód. Doradztwo deweloperskie zapewnia także pomoc w oszacowaniu zysku z wynajmu lub sprzedaży budynku oraz możliwość skupienia się na kluczowych dla firmy działaniach, podczas gdy ekspert pilnuje kwestii technicznych, prawnych i negocjacyjnych.

Decydując się na skorzystanie z doradztwa deweloperskiego nieruchomości, warto mieć na uwadze to, że nie jest to jednorazową usługą. Doradca to osoba zaangażowana na każdym etapie projektu – od momentu zakupu nieruchomości, przez etap planowania i budowy, aż po jej sprzedaż lub wynajem. Jego pomoc obejmuje więc:

• selekcję gruntu inwestycyjnego – analizuje on dokładnie lokalizację nieruchomości, dostępności komunikacyjne, ceny transakcyjne, wycenę i wykonalność inwestycji,
• stworzenie strategii komercjalizacji – określenie grup docelowych, stawek rynkowych czynszu i pozycjonowanie obiektu na rynku,
• wsparcie marketingowe w przygotowywaniu materiałów, planu i harmonogramu działań, które mają na celu promowanie nieruchomości,
• doradztwo w trakcie realizacji inwestycji – budżetowanie ofert, opracowywanie struktury opłat eksploatacyjnych, określenie zakresu prac wykończeniowych.

Doradca reprezentuje i wspiera dewelopera w procesie kupna gruntu inwestycyjnego, jak i sprzedaży nieruchomości.

Etapy projektu deweloperskiego: Planowanie, budowa, sprzedaż

Realizację projektu deweloperskiego można podzielić na trzy etapy: planowanie (obejmuje poszukiwanie i analizę potencjału działki), budowę i sprzedaż.

Etap 1: Planowanie

Rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą zmiennością, która wynika z czynników społecznych, ekonomicznych, wahań na rynku pracy i kwestii dostępności finansowania. Projekt deweloperski napotyka wówczas realne zagrożenia na etapie planowania, czyli przed rozpoczęciem budowy, a często nawet przed zakupem gruntu. Na szczęście działania w ramach usługi doradztwa deweloperskiego pozwalają spojrzeć na inwestycję, jak na zaplanowany, przygotowany i dopracowany produkt. Kluczowa jest wiedza i wsparcie doradcy, który wie, jak przygotować optymalną strategię. Na etapie planowania, kluczowe są analizy:

• rynku, dotyczące popytu na dany rodzaj nieruchomości,
• konkurencji,
• trendów na rynku projektów architektonicznych,
• transakcji dokonywanych na rynku wybranego rodzaju nieruchomości na przestrzeni co najmniej trzech ostatnich lat,
• obecnego wachlarza skutecznych działań marketingowych.

Niezbędna jest także analiza związana z dostępnością gruntów i miejscowymi planami odnoszącymi się do zagospodarowania przestrzennego.

Przed kupnem należy znaleźć i ocenić potencjał wybranej działki. Warto sprawdzić jeszcze:

• czy ma ona dojazd nie tylko fizyczny, ale i udokumentowany,
• warunki gruntowo-wodne – niekorzystne zwiększają koszt budowy,
• dostęp do mediów, czyli wody, kanalizacji, miejskiej sieci ogrzewania, sieci gazowej i innych,
• cenę działki – biorąc pod uwagę powyższe aspekty wraz z analizami, warto sprawdzić, czy jej cena nie jest wygórowana.

Etap 2: Budowa

Przed rozpoczęciem budowy, należy zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty:

• dziennik budowy,
• oryginał decyzji pozwolenia na budowę i warunkach zabudowy,
• projekt instalacji gazowej.

Przystępując do budowy, przede wszystkim należy posiadać prawo do dysponowania gruntem – nie musi być to prawo własności, dlatego że deweloper może być osobą wynajętą do zorganizowania całego procesu.

Budowę rozpoczyna się od uzbrojenia gruntu i przygotowania dojazdów. Kolejnym krokiem jest zabezpieczenie zieleni – jeśli na działce są drzewa, to warto je przesadzić. Czas ubiegania się i oczekiwania na uprawomocnienie pozwolenia na budowę warto wykorzystać na wybór sposobu realizacji robót budowlanych i rozliczania się z podwykonawcami. Większość deweloperów stara się rozpocząć budowę pod koniec zimy, dlatego że jej proces standardowo trwa 18 miesięcy – lepiej jest więc mieć tylko jedną zimę, która z uwagi na warunki atmosferyczne spowalnia prace. Daje to także możliwość korekty dotyczącej, np. rozplanowania apartamentów. W ramach usługi doradztwa deweloperskiego ekspert cały czas współpracuje z działem sprzedaży i nanosi niezbędne korekty.

Kończąc etap budowy, nieruchomość musi być odebrana przez: Straż Pożarną, Państwową Inspekcję Sanitarną i nadzór budowlany. Dopiero po uzyskaniu wszelkich niezbędnych zatwierdzeń, możliwe jest wystąpienie o nadanie numeru nieruchomości.

Etap 3: Sprzedaż

Pierwszym krokiem na tym etapie jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali deweloperskich, to pozwala na ich wydzielenie i sprzedaż. Posiadając mieszkania o konkretnych numerach, można przystąpić do sporządzania aktów notarialnych. Kolejnym krokiem jest obsługa gwarancyjna i zarządzanie obiektem mieszkalnym do momentu założenia wspólnoty.

Zarządzanie ryzykiem w projektach deweloperskich

Ryzykiem w projektach deweloperskich jest wszystko, co może przeszkodzić podczas ich realizacji: od opóźnień, po przekroczenie budżetu. W tej dziedzinie nie ma miejsca na błędy, jednak należy mieć przy tym świadomość, że wszelkie ryzyko można ograniczyć przez dobre zarządzanie i koncentrację przy projekcie. Efektywny plan zarządzania pozwala na reakcję na każde potencjalne zagrożenie i minimalizację jego skutków. Opiera się on na dwóch głównych filarach:

Filar 1: Zespół dewelopera

Deweloper nie musi znać się na budowie pod warunkiem, że będzie współpracować z zaufanymi osobami. Nie powinien on mieć zbyt wiele obowiązków, co pozwali mu na delegowanie zadań, których sam nie wykona. Chodzi tu nie tylko o czynności fizyczne związane z budową, ale i wszelkie analizy, dlatego pomoc doradcy deweloperskiego jest nieoceniona.

Filar 2: Umowa warunkowa

Po wstępnej analizie działki i jej rentowności oraz wyborze koncepcji lokali mieszkalnych, należy na określonych warunkach zarezerwować termin. Jeśli w trakcie due diligence, czyli procesu badawczego, mającego na celu jej dokładne i wnikliwe sprawdzenie okaże się, że stan prawny lub warunki gruntowe uniemożliwiają realizację inwestycji, to deweloper straci pieniądze. Optymalnym uwarunkowaniem jest pozwolenie na budowę, które musi być prawomocne i ostateczne.

Finansowanie i ROI w projektach deweloperskich

Wybór formy finansowania projektu deweloperskiego może mieć kluczowe znaczenie dla powodzenia całego przedsięwzięcia. Dostępnymi formami są:

• kredyt deweloperski na nieruchomość komercyjną,
• pożyczka dla dewelopera,
• emisja obligacji.

Celem inwestycji deweloperskich jest zarabianie, więc dobra inwestycja to ta, przynosząca oczekiwany zwrot. Rentowność nieruchomości można obliczyć używając wskaźnika ROI (Return on Investment), czemu służy poniższy wzór:

ROI = zysk netto ze sprzedaży nieruchomości / całkowite nakłady finansowe * 100 procent

Zainteresował Cię ten artykuł? Przeczytaj również: Kim jest doradca ds. najmu? >>